10.15 부동산대책 완벽 정리하기: 한도, LTV, 실거주 의무 바로 알기

 

10.15 부동산대책으로 주택담보대출 한도가 시세 구간별로 6억·4억·2억으로 조정되고, 규제지역에는 LTV 40% 제한 및 실거주 의무가 적용됩니다. 대출, 허가제, 실거주 규정까지 핵심만 한눈에 정리했습니다.

📑 주요 내용

  • 10.15 부동산대책 핵심 요약
  • 주택담보대출 한도: 6억·4억·2억
  • LTV 40% 적용 기준
  • 실거주 의무 및 토지거래허가구역
  • 시행일 및 예외 규정
  • 대응전략 & FAQ

🏡 10.15 부동산대책 핵심 요약

정부는 부동산 시장의 과열과 투기 수요를 억제하기 위해 2025년 10월 15일 ‘10.15 부동산대책’을 발표했습니다. 대출·허가·거주 규제를 연계하여 실수요 중심의 거래질서를 확립하는 것이 핵심입니다.

  • 시세 구간별 주택담보대출 한도 6억·4억·2억으로 세분화
  • 규제지역 LTV 40% 적용
  • 토지거래허가구역 내 2년 실거주 의무
  • 전세대출 DSR 반영, 스트레스금리 상향

💰 주택담보대출 한도 6억·4억·2억

2025년 10월 16일부터 새로운 한도 규정이 적용됩니다. 같은 소득이라도 대출 심사 기준이 달라지므로, 계약 전 은행 사전심사로 확인해야 합니다.

주택 시세 구간 대출 한도 비고
15억 이하 최대 6억 LTV 40% 적용
15억 초과 ~ 25억 이하 최대 4억 고가주택 구간
25억 초과 최대 2억 초고가주택 구간

경계값(15억·25억)을 넘으면 자기자본 부담이 크게 늘어나므로, 목표가를 조정하거나 계약금 비중·중도금 구조를 재설계하는 것이 좋습니다.

📉 LTV 40% 적용 기준

규제지역 내 무주택자의 주택담보대출은 LTV(Loan To Value) 40%가 기본입니다. 즉, 시세 10억 원 아파트라면 최대 4억 원까지만 대출이 가능합니다.

다만 생애 최초 구입자 등 정책 대출에는 예외가 인정됩니다. 또한 재건축·재개발 이주비 대출은 기존 한도(6억 원) 유지가 가능합니다.

🏠 실거주 의무 및 토지거래허가구역

토지거래허가구역 내 아파트, 연립, 다세대 매수 시에는 계약 전 ‘거래 허가’가 필수이며, 취득 후 2년간 실거주가 의무입니다.

허가 효력은 지정 공고 5일 후부터 발생하므로, 전입 가능일·임대차 종료일·학교 배정 등을 사전에 고려해야 합니다.

  • 허가 신청 시 자금 출처·거주 계획서 제출
  • 입출금 내역과 계획이 일치해야 승인 유리
  • 의무 미이행 시 이행강제금 부과 가능

📆 시행일 및 예외 규정

- 대출 규제: 10월 16일부터 시행 - 토지거래허가제: 10월 20일부터 효력 발생 - 단, 10월 15일까지 본계약·계약금 납부 완료 건은 종전 규정 적용

🧾 대응전략 & 체크포인트

  • 시세 구간 확인: 15억·25억 경계선 점검
  • 계약 일정 관리: 15일 이전 계약 완료 시 종전 규정 가능
  • 자금계획 조정: 한도 축소 대비 계약금 비중 상향
  • 허가서류 준비: 자금조달계획서·입출금 내역 일치 필수
  • 특약 조항 삽입: 한도 미달 시 자동 해제 조건 포함

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 10.15 대책은 언제부터 적용되나요?
A. 주담대 한도는 10월 16일부터, 허가제는 10월 20일부터 적용됩니다.

Q2. 15억 이하 주택도 한도 6억이 유지되나요?
A. 네, 동일하게 최대 6억 원 한도지만 LTV 40%로 실대출액은 줄어듭니다.

Q3. 실거주 의무를 지키지 않으면?
A. 허가 취소나 이행강제금 부과 등 제재를 받을 수 있습니다.

Q4. 생애 최초 구입자는 LTV 완화되나요?
A. 예, 정책대출 조건 충족 시 최대 70%까지 가능합니다.

Q5. 기존 계약자에게도 적용되나요?
A. 10월 15일 이전 계약 및 전산 접수 완료 건은 종전 규정이 유지됩니다.

🔍 마무리

이번 10.15 부동산대책은 단순한 대출 제한이 아니라, 한도·LTV·실거주 요건이 유기적으로 연결된 종합 규제입니다.

계약 일정, 한도 계산, 허가 준비를 철저히 구분하고, 자금조달 계획과 전입 계획을 미리 세워두면 불확실성을 최소화할 수 있습니다.

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